JUICIO DE ARRENDAMIENTO.
Real estate leasing proceedings.
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Resumen: El siguiente artículo trata sobre el juicio para dar término el contrato de arrendamiento, que generalmente será por no pago de las rentas, procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento. Trata en especial sobre el arrendamiento de predios urbanos regulados por la Ley 18.101, modificada por la Ley 21.461, pasando desde una explicación de las nociones básicas de las formas de terminar el contrato, hasta un detalle de la forma en que se lleva el juicio, que intenta ser lo más breve posible.
Abstract: The following article treats on the judgment to give an end to the contract of lease, which generally will be by non-payment of the revenues. It treats especially on the lease of urban lands regulated by the Law 18.101, going through, from an explanation of the basic notions of the ways of finishing the contract, up to a detail of the form in which the judgment can be taken, which tries to be as brief as possible.
Key words: Real estate leasing proceedings, eviction, rental non-payment, lease.
Si bien el contrato de arrendamiento no requiere escrituración, la verdad es que esta se torna fundamental. Se recomienda que siempre se realice por escrito, ya que existe una sanción en virtud de la cual se presume que la renta es la que declara el arrendatario en caso de no existir contrato escrito (Sin embargo, el arrendador puede desvirtuar esta presunción con comprobantes de pago o depósito realizados por el arrendatario que demuestren el monto realmente pactado).
Además de esto, existe una seria limitación a la prueba de testigos, contempladas en los artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que «Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial».
La Ley 18.101 modificada por la 21.461, ambas sobre arrendamiento de predios urbanos, faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo. Este juicio se llama procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento y restitución consecuencial del inmueble arrendado. Que, en definitiva es un procedimiento breve, que le otorga un plazo de 10 días corridos después del requerimiento de pago, mismo día de la notificación de la demanda, para que el arrendatario pague la deuda de rentas de arrendamiento, o de servicios básicos, quien si no paga o se opone dentro del plazo, el tribunal le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días usted, desde su ejecutoria.
Es importante destacar que si el demandado se opone dentro del plazo de los 10 días corridos, con excepciones fundadas o demandando reconvencionalmente, el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución del requerimiento, pero serán las bases del juicio declarativo especial posterior.
Esta ley rige para todos los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos, esto es, aquellos bienes raíces de menos de una hectárea que se encuentren en el radio urbano de una ciudad, salvo los siguientes casos.
- Hoteles, residenciales y establecimientos similares destinados al hospedaje.
- Predios que estén dentro del radio urbano de una ciudad, de tamaño superior a una hectárea y destinados a agrado o a explotación agrícola, ganadera o forestal.
- Inmuebles fiscales.
- El caso de los arrendamientos de viviendas con promesa de compraventa integrada, o leasing habitacional.
- Estacionamientos de automóviles.
- Viviendas amobladas, arrendadas para fines vacacionales, esto es, por periodos no superiores a 3 meses y con fines de turismo.
Si el caso, no es la deuda del canon de arriendo, gastos de los consumos básicos, o la destrucción del inmueble, para poner término al contrato, procede la demanda de desahucio, esto es, la noticia anticipada del término del contrato de arrendamiento (solo en caso de que no esté estipulado plazo ipso facto y su término en el contrato). Esto no se puede hacer de cualquier forma, sino que es necesario hacerlo conforme a los procedimientos que indica la legislación vigente. De conformidad a la nueva Ley de arriendo debe hacerse con a lo menos dos meses de anticipación, salvo que las partes hayan pactado otro plazo. desahucio debe ser puesto en conocimiento del arrendatario por notificación judicial o bien a través de una notificación efectuada por un notario, sin embargo generalmente las partes pactan que se dará aviso por carta certificada, lo que no da ninguna garantía, dado que la ley ha establecido la forma precisa en que debe ser efectuado el desahucio para que sea válido. No obstante lo anterior, en la demanda de término de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas se puede solicitar el desahucio en un apartado de la demanda.
La ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago para poder entablar la demanda en el tribunal competente. El demandante debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, es importante señalar que éstos no pueden ser más de cuatro, cuyas individualizaciones deben estar debidamente incluidas en la demanda.
La demanda se interpone ante el juzgado civil competente en razón del factor territorio, y no necesita el patrocinio de un abogado si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado. El juicio es verbal, pero las partes podrán presentar minutas escritas relatando los hechos y haciendo sus peticiones.
En un juicio de arriendo una vez presentada la demanda el tribunal fija fecha de audiencia al quinto día hábil de notificada la demanda. Ésta es una audiencia de conciliación, si no hay conciliación se recibe la causa a prueba; una vez rendida la causa queda para estado de ser fallada. El tribunal generalmente fija un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves solicitar una prórroga hasta por 30 días. De por sí, estos juicios deben ser rápidos. Tal como se señaló, la primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.
No debemos olvidar que en esta caso, el arrendatario tiene un plazo equivalente a un mes por cada año de duración del contrato, para abandonar y entregar materialmente el inmueble, con un máximo de 6 meses desde la notificación de la demanda.
Además, es posible llegar a un acuerdo con el demandado, ya que durante el juicio, el juez llama a las partes a un avenimiento o conciliación, que es la instancia judicial para negociar y llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes y solamente si no se logra, el juez continuará con el procedimiento y dictar una sentencia.
La sentencia y las resoluciones que pongan término al juicio son apelables, pero no suspende el procedimiento de primera instancia.
Se puede exigir además a un arrendatario moroso el pago de cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros) ya que el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.
En caso de que el deudor sea obligado a pagar, debe hacerlo con intereses por el atraso (el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo).
El juez puede dictar cómo sentencia que el arrendatario entregue la propiedad en un plazo máximo (contando solicitudes de prórroga) de quince días. Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública. También es posible que el juez declare que la demanda no tiene lugar. En ese caso no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.
Fuentes:
Sitio implementado por Jorge Cabrera Orellana, abogado.
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